改良版|南京学区房!除了拉力琅,你还可以选择……

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11-17 18:15 首页 家有学童

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正文

来源|王垒

江苏财经广播《家在南京》栏目

仟佰间学区房运营总监王垒先生做客江苏财经广播《家在南京》栏目原稿。





上周,我们和听众朋友一起探讨了一线公办名校的概况,今天我们来聚焦一下南京的知名二线公办小学:


1.北京东路小学

2.南师大附属小学 

3.游府西街小学

4.银城小学

5.汇文小学  

6.长江路小学

7.凤凰花园城小学



壹:价格


学校

均价

均价同比

均价环比

游府西街小学

57200元/㎡

49.6%

8.3%

汇文小学

55947元  /㎡  

24.92%

2%

北京东路小学

51500元  /㎡  

25.35%

0.16%

银城小学

49670元  /㎡  

21.5%

0.53%

南师大附小

48710元  /㎡  

33%

2.5%

长江路小学

47700元  /㎡  

18%

3.1%

凤凰花园城小学

39200元  /㎡  

2.6%

-3.7%



二线公办名校价格体系分析:


游府西街小学均价和同比涨幅均列首位,主要原因:


1. 游小+三初(钟英)的双学区配置,是很多家长心仪的选择,一步到位,未来有不错的初中保底;


2. 游府西街小学位于新街口核心位置,周边配套齐全,生活便利,学校的“愉快”教育理念深入人心;


3. 游府西街小学是秦淮头牌,底蕴深厚,本区和周边区域都比较比较追捧,尽管在17年因为南外招生改革,录取时间晚于秦外,郑外,导致一部分可以冲南外的孩子为了保险起见,直接报名本区外校,使得今年南外录取仅有3人,但每年游小进入秦外,郑外的人数非常可观,达到60+,教学质量稳定。


汇文小学学区房价紧随其后,均价超越5.5万/平,同比涨幅也达到25


1. 汇文是拉萨路小学,金陵中学联姻之结晶,名校基因;九年一贯制;

2. 龙江新片区,房龄新,居住环境优,部分新建商品住宅拉升市场均价;

3. 施教区房源面积较大,两房总价近400万起步,三房基本要500万以上。因此尽管在同比涨幅上落后游小,但因为总价基数大,涨幅价值,旗鼓相当;

4.需考虑后期“初中”的生源严重超额问题,可能会带来波折。


北京东路小学同比涨幅25.35%,涨幅和均价都位列前三:

1. 北小算是老牌名校,坐落市政府隔壁,教育局对面,和南外咫尺相望,是曾经“琅力拉北”一线名校,北小冲南外氛围一般,因为毕业人数较少(250人左右),每年录取人数也都在10多人,但在玄外的录取上表现比较稳定,今年据说玄外录取近60人,如果属实,也算“成绩卓著”了。

2. 近几年发展低调,初中直升梅园中学,但和“琅力拉”直升的29中相差不少,逐步被热点和关注度更高的“芳小”取代。

3. 施教区房源价差较大,主力成交小区公教一村和兰园同户型价差近2万。因为施教区范围房源数量供应不多,成交量一直不太活跃。


银城小学均价近5万,同比涨幅也超过20%,和往年相比,上涨幅度不算大:

1. 拉小直属分校,南京的超级小学,17年新生过千人,三个校区,施教区成交数量连续三年在学区房成交榜单中“位列三甲”,南外录取人数逐年上升,热度不减,但因基数越来越大,势必会使录取率受到大幅影响;

2. 位处龙江片区,房源新旧各异,在南外的录取人数上近几年令人刮目相看,但巨大的生源压力,对成交造成了一些影响,所以价格相对稳定,涨幅也相对比较温和;


南师附小均价也不断接近5万/平,且涨幅达到33%,除市场因素外,补涨因素也不能忽略:

1. 南师附小在14年和珠江路小学的合并,导致观望,成交几近停滞,在14.15年价格几乎未涨,甚至老南师施教区的房源均价还出现了小幅下跌,且直升初中人民中学/梅园初中排名不算特别优秀,因此均价也被游小,银城等超越。

2. 从16年初开始,经过两年左右的融合,学校表现出良好的教学品质,市场迎来火爆,价格也出现补涨势头,所以同比价格涨幅较高,施教区范围较广,房源供应充足,户型两室,三室为主,成交活跃。

3.  南师附小17年也因南外的招生改革,在南外的录取人数上有所下降,只有往年的不到一半(6人),但玄外录取人数却达到60+。由此看来,未来的顶级初中生源争夺战,会是相当激烈!各外校还会继续抄底,提前录取,以抵消南外影响吗?


长江路小学价格一直比较平稳,尽管均价(长:47700元/平)和南师(48710元/平)只有千元左右,但同比涨幅远低于南师附小:

1.  长江路小学的施教区范围较小,所以成交量一直不多,热度自然也就受到影响;

2.  长小和同区北小,南师相比优势是有初中学区保底,长小+九初的组合虽不像鼓楼顶级双学区名校那么有吸引力,但对于一般家庭来说,至少在小升初时底气会足一些;

3.  长小南外的录取人数一直不多,一般都在个位数,除了毕业人数少(240人左右),与长小家长更加注重其他外校录取也有关系,今年长江路小学玄外录取人数34人。


凤凰花园城小学均价同比涨幅仅2.6%,和周边纯粹二手房相比,涨幅也算极低的:


1.  凤小虽贵为力学小学第一直属分校,但和和银城小学,汇文小学处在同一片区,相比银城小学近几年在南外录取人数上的不断突破造就“热点”以及金陵汇文小学的九年制直升优势,在同一个大片区内凤小+29中致远的组合相对落寞;

2. 市场竞争就会在价格上作出体现,因此同比涨幅只有2.6%,大大落后于同档的学校,幸好学校在17年的南外录取中取得了12人的好成绩,为市场带来了一些波澜。



         

贰:招生规模


学校

班级数

人数

总招生人数

游府西街小学

6

45

280

汇文小学

8

48

384

北京东路小学

6

40

240

银城小学

21

51

1070

南师大附小

9

45

400

长江路小学

6

40

240

凤凰花园城小学

8

48

384

二线名校的招生规模不一,既有像银城小学这种千人规模的超级学校,也有北小,长江路这样每年只有200多人招生规模的学校。 


作为南京学区房市场成交的主力军,二线公办招生总人数近3000人,占比2017年入学总人数58300的5.1%。



学校特色概况


主要还是从校风,校史,师资,生源几个方面:


游府西街小学:

校史:创办于1911年,百年名校,是江苏省首批“实验小学”。

校风:广泛开展课外活动,促进学生个性发展使游府西街小学的“愉快”教育深入人心。学校合唱团,女子体操,排球等项目是学校的特色项目,获奖无数。

师资:全国现代教育技术实现学校,现有特级教师2名,南京市名校长1名,江苏省师德模范1人。

生源:省市级企事业单位房改房,和购置学区房家长。

主力成交小区价格: 


游府新村

61220元/㎡

祠堂巷

56800元/

蔡家花园

54632元/



北京东路小学:


校史:1947年建校,江苏省首批实验小学


校风:实施素质教育,培养创造人才。


师资:特级教师3人,江苏省优秀教师集体,南京市师德先进集体。


生源:市级机关单位,大学教师子女居多,购置学区房家长


主力成交小区均价:


公教一村

63243元/

土壤研究所

53247元/

兰园

49336元/



南师附小:


校史:1902年创办,始名:三江师范学堂附属小学。全国百所名小之一。

 校风:“以学生终身发展为本,为学生持续发展奠基”的教育理念形成:培德,启智,融情,的校风,打造“乐学,善思,力行”的学风。

师资:特级教师5名,区级及以上优秀教师和学科带头人43人。师资团队优秀,底蕴深厚。

生源:紧邻南大,东大,市政府,早期生源多为大学教工子女机关单位子弟。


主力成交小区价格:


大石桥

48256元/㎡

蓁巷小区

48326元/㎡  

沙塘园

47996元/㎡  

成贤街

47526元/㎡  

大纱帽巷

47121元/㎡  

双井巷

47258元/㎡  



银城小学:


校史:2001年建校,鼓楼名校西进战略,拉萨路小学直属分校。

校风:在继承和发扬拉小“严谨,务实”的基础上,形成“智慧教育,和谐对话”的校风基础。

师资:市学科带头人,优秀青年教师6人,区学科带头人,优秀青年教师24人。

生源:小部分机关单位工作人员子弟,绝大部分购买学区房家庭。

主力成交小区均价:


银城花园

46925元/

聚福园

51986元/㎡  

长阳花园

48696元/㎡  

长江之家

48256元/㎡  

东宝花园

48456元/㎡  

清江公寓

54899元/㎡  



金陵汇文小学:


校史:创建于2008年,得名于1888年创办的“汇文书院”,(金陵中学前身)。

校风:团结,奋进,严格,进取

师资:特级教师4名,市学科带头人4人,市优秀青年教师4人,师资雄厚。

生源:建校时间晚,施教区大多为商品住宅(部分拆迁安置),生源大多均为购学区房家庭

主力成交小区均价:


清河新寓

57532元/㎡  

金陵世纪花园

55011元/㎡  

锦江花苑46228

46228元/㎡  

天水滨江

55626元/㎡  

望江新寓

55627元/㎡  

乾和福邸

59525元/㎡  


凤凰花园城小学 :


校史:力学小学直属分校,1999年建校。


校风:“绿色教育”办学品牌。校训:“尚绿 力学”。


师资:特级教师1人,市学科带头人4人,优秀青年教师7人。


主力成交小区均价:


静幽园

40101元/

裕华名居

39756元/㎡  

天启花园

45012元/㎡  

清溪园

39213元/㎡  

金陵园

38629元/㎡  

银城聚泽园

55012元/㎡  




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